Blog

وکیل خوب برای اثبات مالکیت در اصفهان| اثبات مالکیت در اصفهان

توسط useradmin در دسته‌بندی نشده 8 دسامبر 2020

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهان  در اصفهان اثبات مالکیت یکی از مباحث مهم حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌های دادگستری می‌باشد. در یک وضعیت معمولی برابر مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت، مالک کسی است که سند به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا کسی که ملک برابر مقررات به او منتقل شده است. اما کم نیست مواردی که بین دارندگان سند عادی و حتی دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی در مالکیت اختلاف حادث می‌گردد، در چنین وضعیتی طرح دعوای اثبات مالکیت لازم می‌شود.

اثبات مالکیت با سند اصلاحات اراضی

بعضا سوال می شود و سند اصلاحات اراضی در دست ما است آیا این نشان از مالکیت ما هست یا باید دادخواست اثبات مالکیت بدهیم؟

در پاسخ باید گفت وجود سند مالکیت اصلاحات اراضی در دست شما نشان از مالکیت شماست چون این قانون و تکلیف قانونی است و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت نیست ولی به هر حال اگر اصلاحات اراضی صورت گرفته و شما سند دریافت نمودید می توانید بر اساس مقررات تقاضای سند رسمی مالکیت از اداره ثبت محل بکنید.

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهاندارنده مدارک مربوط به اصلاحات اراضی می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت محل خود تقاضای سند را بکند در این صورت اداره ثبت اسناد و مدارک وی را بررسی و بعد از جانمایی ملک و تحقیق و معاینه محلی و سایر مقدمات ثبتی برای وی سند تک برگی صادر خواهد نمود.

اختلاف‌نظر در طرح دعوای اثبات مالکیت

اثبات مالکیت جزء دعاوی است که در خصوص پذیرش آن بین قضات اختلاف‌نظر وجود دارد؛ اما به نظر می‌رسد، غالب قضات در مورد پذیرش چنین دعوایی در مورد املاک ثبت نشده اتفاق نظر دارند؛ لیکن در باب املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه‌ها مطابق مواد ۴۷ و۲۲ فردی را مالک می‌شناسند که سند اصلی مالکیت به نام اوست و عقیده صاحب‌نظران مخالف با دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک ثبت شده بر این است که در صورتی که در مورد املاک ثبت شده دعوای اثبات مالکیت را بپذیریم با صدور حکم به مالکیت صاحب سند عادی ملک هم‌زمان دارای دو سند رسمی خواهد بود، یکی نزد خوانده دعوی که برابر ماده ۲۲ دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می‌کند.

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهاناما در مورد اراضی و املاک ثبت نشده، امکان طرح چنین دعوایی از دید غالب صاحب‌نظران وجود دارد در پاسخ به ایراد حقوق‌دانان در خصوص عدم قابلیت طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی گفته شده که ایراد و انتقاد اظهار شده صحیح به نظر نمی‌رسد؛ چرا که با صدور حکم اثبات مالکیت در حقیقت اعتبار سند رسمی قبلی از بین رفته و با وجود تاریخ مؤخر حکم بر اثبات مالکیت، سند قبلی اثری ندارد.

به واقع مطلب مطروحه نمی‌تواند پاسخ کاملی بر انتقاد مخالفین اثبات مالکیت در حوزه املاک ثبت شده باشد؛ زیرا در هر حال وجود دو سند متضاد به ظاهر معتبر در مورد یک ملک در ید افراد جامعه چه بسا اعتبار و اهمیت اسناد رسمی را زیر سوال ببرد و مردم را نسبت به این اسناد بی‌اعتماد نماید؛ اما پر واضح است که پاک کردن صورت مسئله راهکار حل مشکل نیست همان‌طور که اقلیتی از قضات نیز با شرایطی عقیده بر پذیرش این دعوی دارند.

شرایط دعوای اثبات مالکیت

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهانصرف‌نظر از اختلاف‌نظرهایی که وجود دارد دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی معمول در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نماید که به نظر می رسد لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد:

۱– وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

خواهان دعوای اثبات مالکیت بایستی بدواً نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند؛ چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید؛ اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

۲– اثبات اعتبار قرارداد

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهان عنوان انتخاب شده از باب تقرب به ذهن است؛ چرا که با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و مستنداً به اصالت الصحه این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛ چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.آرا مربوط به دعوای اثبات مالکیت

نمونه رای اثبات مالکیت با سند عادی

عدم ثبت ملک مانع از رسیدگی به اصل مالکیت ملک نیست.

ریاست محترم هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور

احتراماً، به استحضار می‌رساند، در مورد رسیدگی محاکم دادگستری به دعوی مالکیت نسبت به ملکی که به ثبت نرسیده از شعب دیوان‌عالی کشور آراء معارض صادر شده و رویه‌های مختلف اتخاذ گردیده که رسیدگی هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور را برای ایجاد وحدت رویه قضائی ایجاب می‌نماید.پرونده‌های مربوط و آراء صادره از شعب دیوان‌عالی کشور به این شرح است:

۱- به حکایت پرونده ۱۹-۱۵-۴۹۷۶ شعبه‌ی پانزدهم دیوان‌عالی کشور آقایان حسین … و عباس … و غیره به طرفیت آقایان حسین … و محمد … به خواسته‌ی اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین در دادگاه حقوقی ۱ سبزوار اقامه‌ی دعوی نموده‌اند و در دادخواست خود نوشته‌اند مالک یک قطعه زمین واقع در حسن آباد می‌باشد.

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهان حدود این زمین مشخص است و بیش از ۵۰ سال در آن به کشت و زرع شده و اینک که برای اخذ پروانه حفر چاه به اداره آبیاری مراجعه گردیده، اداره آبیاری از جهت این‌که زمین مزبور به ثبت نرسیده و پرونده ثبت و سند مالکیت ندارد از دادن پروانه خودداری و مالکین را برای اثبات مالکیت خود به دادگاه دادگستری هدایت نموده، لذا درخواست معاینه و تحقیقات محلی می‌شود تا با احراز تصرفات مالکانه حکم بر مالکیت خواهان‌ها در قطعه زمین مزبور صادر شود.

دادگاه حقوقی ۱ سبزوار دعوی مالکیت خواهان‌ها را در قطعه زمین مزبور از آن جهت که به ثبت نرسیده قابل رسیدگی ندانسته و قرار عدم استماع دعوی را به شماره۱۶/۱۶ مورخ ۲۱/۱/۶۹ صادر کرده است. خواهان‌ها از رأی مزبور درخواست تجدیدنظر نموده‌اند و شعبه‌ی پانزدهم دیوان‌عالی کشور پس از رسیدگی رأی شماره۷۸/۱۵-۲۵/۲/۷۰ را به این شرح صادر نموده است.

«با ملاحظه دادنامه تجدیدنظر خواسته و مبانی آن و محتویات پرونده اعتراضات تجدیدنظر خواهان و موجبات تجدیدنظرخواهی به نحوی نیست که بر ارکان این دادنامه خللی وارد آورد؛ لذا دادنامه تجدیدنظر بدون اشکال است و این دادنامه به استناد ماده ۱۳ قانون تشکیل دادگاه‌های حقوقی ا و۲ و ماده ۱۰ از قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاه‌ها ابرام می‌شود.»

۲- برطبق پرونده کلاسه ۶-۲۲-۵۱۲۴ شعبه ۲۲ دیوان‌عالی کشور آقایان محمد ابراهیم … و حسن … به طرفیت آقای علی اکبر … به خواسته‌ی اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین برای اخذ پروانه‌ی حفر چاه آب در دادگاه حقوقی ۱ سبزوار اقامه‌ی دعوی نموده و نوشته‌اند در یک قطعه زمین ملکی خود پروانه حفر چاه آب گرفته و مدت یک سال از آن استفاده کرده‌اند و به علت کمی آب چاه از اداره آبیاری تقاضای پروانه‌ی جدید در محدوده همین زمین داشته‌اند.

این مطلب را از دست ندهید:الزام به تنظیم سند رسمی

نمونه دادخواست اثبات مالکیت با سند عادی

نظریات مشورتی دعوای اثبات مالکیت

دعوی مطروحه بر اثر اعتراض به نظر هیأت حل اختلاف مادتین ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت مالی و دعوی ابطال نظریه هیأت ماده واحده قانون مراتع و جنگل‌ها غیر مالی است.

پرسش: نظر به ملاک تشخیص دعاوی مالی از غیر مالی به نظر می‌رسد اعتراضات افراد به آرای هیأت‌های حل اختلاف از قبیل هیأت موضوع ماده ۵۶ قانون حفاظت از جنگل‌ها و مراتع و مادتین ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۲ قانون زمین شهری و اعتراض به تشخیص موات با توجه به این که این‌گونه اعتراضات دعوی اثبات مالکیت محسوب می‌گردد از نوع دعاوی مالی محسوب می‌شود؛ ولی رویه اغلب مراجع قضائی بر غیر مالی بودن آن است. استدعا دارد نظر آن اداره را در این مورد اعلام نمایید.

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهان ملاک تشخیص مالی بودن یا غیر مالی بودن دعوی حقوقی نتیجه حاصله از آن است. بنابراین، در مورد دعوی راجع به مادتین ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت که کمیسیون بر اثر عدم توافق، متقاضی را به طرح دعوی در دادگاه صالح هدایت می‌نماید با طرح دعوی چون خواسته اثبات مالکیت است دعوی مالی خواهد بود. اما در مورد دعوی رسیدگی به اعتراض بر تصمیمات هیأت ماده واحده نحوه اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و ماده ۱۲ قانون زمین شهری چون اعتراض به تشخیص است دعوی غیر مالی است.

در مورد املاک ثبت شده دعوی اثبات مالکیت بر خلاف سند رسمی قابل پذیرش نیست.

پرسش: آیا بین املاک ثبت شده با املا­ک ثبت نشده در دعوی اثبات مالکیت تفاوتی وجود دارد؟

مطابق مقررات ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک، پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده قابل پذیرش نیست، اعم از این که دعوی تضییع حق مذکور به عنوان مطالبه قیمت باشد یا هر عنوان دیگر.

بنابراین، در مورد املاک ثبت شده، دعوی اثبات مالکیت برخلاف سند رسمی قابل پذیرش نیست؛ اما در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی چون تثبیت مالکیت اشخاص براساس مقررات قانون ثبت اسناد و املاک ممکن است، متقاضی باید براساس مقررات مزبور عمل کند مگر این که درخصوص مالکیت اختلاف باشد که در این حالت با توجه به این که دادگستری مرجع رسمی تظلمات می‌باشد، رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد بلکه در زمره تکالیف قانونی دادگاه‌های عمومی است.نشست های قضایی دعوای اثبات مالکیت

اثبات مالکیت اموال منقول

پرسش: با توجه به رویه مختلف همکاران قضائی در محاکم بدوی و تجدیدنظر در‌خصوص دعوی اثبات مالکیت، آیا دعوی مذکور قابلیت استماع دارد یا خیر؟

نظر اکثریت (با ذکر مبانی استدلال):

املاک و اموال غیرمنقول یا دارای سابقه ثبتی هستند یا فاقد سابقه ثبتی. در دعاوی مالکیت نسبت به املاکی که سابقه ثبتی ندارند ملاک مالکیت افراد، ماده ۳۵ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد.

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهان تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر این‌که خلاف آن ثابت شود. و ماده ۳۷ قانون نقل و انتقالات این املاک را مورد بحث قرار می‌دهد و نقل قانونی چیزی نیست جز همان عقود تملیکی.

بنابراین، دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی فقط و فقط قابلیت استماع را دارد و اثبات آن با سند عادی و سایر ادله قانونی و یا هر یک از آن‌ها امکانپذیر است. با این اوصاف برای اثبات نقل و انتقالات چنین املاکی سند عادی نیز جزء ادله اثباتی قرار دارد مانند اقرار، شهادت و …اما در املاکی که سابقه ثبتی دارند و جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است و سند مالکیت به نام اشخاص صادر شده است ملاک مالکیت افراد ماده ۲۲ قانون ثبت است.

اثبات مالکیت با سند عادی

ماوقع بین مواد ۱۰ الی ۲۴ قانون ثبت، جریان ثبتی است. قانونگذار جریان ثبتی را از مالکیت ثبتی جدا کرده است. پس از انقضاء مواعد ۹۰روز و ۳۰روز (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت) هیچ اعتراضی پذیرفته نیست (چه حقوقی و چه جزائی) جریان ثبتی تحت شرایطی قابل اصلاح یا ابطال است؛ مثلاً آگهی نشده باشد و مالکیت ثبتی تحت شرایط خاص موضوع مواد ۱۰۵ الی ۱۱۷ قانون ثبت قابل بررسی و ابطال است؛ مثلاً در اظهارنامه امضای مالک را جعل کند و سند ثبتی به اسم او صادر شود که ورود به این موضوعات خارج از بحث است. ممنوعیت پذیرش اسناد عادی در مورد املاک دارای سابقه ثبتی آنچه در مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت است ممنوعیت پذیرش اسناد عادی به عنوان دلیل مالکیت است.

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهان اگر فردی به استناد مبایعه‌ نامه عادی دادخواست خلع‌ید بدهد قابل پذیرش نیست؛ اما تعهداتی که ضمن اسناد عادی می‌شود هیچ مباینتی با مقررات مواد مذکور ندارند. قانون‌گذار به صراحت در ماده ۴۸ قانون ثبت می‌گوید به سند عادی توجه نمی‌شود نگفته است به عقد بیع توجه نمی‌شود.

بنابراین، در نقل و انتقالات املاک دارای سابقه ثبتی ادله احراز و اثبات شامل اقرار – سند رسمی – شهود و قسم است. اثبات در اداره ثبت اسناد و املاک است. احراز با ادله است.

چرا وقتی نقل و انتقالات املاک دارای سابقه ثبتی را با ادله اثبات کردیم (غیر از سند رسمی) نمی‌توانیم حکم به خلع‌ ید بدهیم چون هنوز در اداره ثبت اسناد و املاک موضوع به دفتر املاک منتقل نشده است و همچنان در مالکیت مالک اولیه باقی است و قائل به دو مالکیت نسبت به یک چیز می‌شویم.

 به گفته وکیل خوب اثبات مالکیت در اصفهان یکی خواهان امروز و یکی هم مالک موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت که تالی فاسد به وجود می‌آید. منظور از احراز و اثبات موضوع رأی وحدت رویه احراز تصرفات با ادله و اثبات در اداره ثبت اسناد و املاک در دفتر املاک است و این دو عبارت مترادف نیستند بلکه دو مقوله جدا از هم هستند وقتی در اداره ثبت در دفتر املاک مالکیت وی معلوم شود خلع‌ید می‌دهیم. دعوی اثبات مالکیت منصرف از دعوای اثبات وقوع عقد بیع است.

قوانین و مقررات دعوای اثبات مالکیت

(دعوای اثبات مالکیت)قانون مدنی

ماده۳۰- هر مالکی نسبت به مایَملَک خود حق همه گونه تصرف و اِنتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

ماده۳۱- هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.

ماده۳۲- تمام ثمرات و متعلقات اموال مَنقوله و غیرمَنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع، مالِ مالکِ اموال مزبوره است.

ماده۳۳- نما و محصولی که از زمین حاصل می‌شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روییده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر این‌که نما با حاصل از اَصله یا حَبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول، مال صاحب اَصله یا حَبه خواهد بود اگرچه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.

ماده۳۴- نتاج حیوانات در ملکیت، تابع مادر است و هرکس مالک مادر شد مالک نتاج آن هم خواهد شد.

ماده۳۵- تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

ماده۳۶- تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مُمَلّک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.

ماده۳۷- اگر متصرف فعلی اِقرار کند که مِلک سابقاً مال مُدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این‌که ثابت نماید که مِلک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

ماده۳۸- مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مُحاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه‌گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.

ماده۳۹- هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حَفری که در زیر زمین است مِلک مالک آن زمین محسوب می‌شود مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

ماده۱۹۰- برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

1.  قصد طرفین و رضای آن‌ها؛
2. اَهلیت طرفین؛
3. موضوع معین که مورد معامله باشد؛
4. مشروعیت جهت معامله.

ماده۱۹۱- عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.

ماده۱۹۲- در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن‌ها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی خواهد بود.

ماده۱۹۳- انشای معامله ممکن است به وسیله‌ی عملی که مُبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.